Gewerbliche Nutzung: Eigentumswohnung als Alternative?

Zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: die Eigentumswohnung als Arbeits- und Wohnort. Das macht für viele Selbstständige in Zeiten knapper Büroflächen und teurer Wohnmieten Sinn. Die Digitalisierung ermöglicht immer mehr Freelancern, ihre Tätigkeit vom Homeoffice aus auszuüben. „Coworking“ im Gemeinschaftsbüro ist nicht jedermanns Sache. Zudem spart man sich Geld und Zeit mit der Arbeit von Zuhause: Kostspielige und langfristig bindende Gewerbemieten entfallen. Lange Arbeitswege werden überflüssig. Doch im Wohneigentum kann es zu bösen Überraschungen kommen. Im schlimmsten Fall wird die Gewerbeausübung untersagt. Was ist zu beachten? Wann darf ich meine Wohnung als Büro, Praxis oder Werkstatt benutzen? Darf ich sie ohne Weiteres gewerblich vermieten, zum Beispiel für Feriengäste?

Gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung: Teilungserklärung beachten

Grundsätzlich hat der Eigentümer einer Wohnung das Recht, die Art und Weise der Nutzung seines Wohnungseigentums selber zu gestalten. Bei Wohnungen haben aber die Zweckbestimmungen der Teilungserklärung für das sogenannte Sondereigentum Vorrang. Dies gilt insbesondere für reine Wohnanlagen. Das müssen sowohl Eigentümer wie auch Mieter beachten. Eine Erlaubnis, ein Gewerbe auszuüben, kann dann von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht werden. Besonders wenn man die Gewerbeausübung oder Freelancertätigkeit schon beim Kauf der Eigentumswohnung plant, sollte man die Teilungserklärung aufmerksam studieren.

Auch wenn sie keine expliziten Hinweise enthält, sondern das Sondereigentum nur als Wohneigentum gekennzeichnet ist, ist von Grenzen bei der Möglichkeit der Gewerbeausübung auszugehen. Hilfreich kann hier auch ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen sein. Vielleicht gibt es entsprechende Beschlüsse. Auch eine Eigentümerversammlung kann einem Miteigentümer das Gewerbe untersagen. Er hat dann einen Monat Zeit Widerspruch einzulegen.

Leitgedanke Nutzen zum „Wohnen“

Eine zumindest teilgewerbliche Nutzung des Wohnraums ist trotzdem in vielen Fällen möglich und rechtmäßig. Ein Schlüssel zur Einschätzung der Situation ist der Gedanke, dass für die anderen Hausbewohner keine Mehrbelastung entstehen darf. Ein Freelancer, der seine Tätigkeit still am Laptop ausübt, würde von seinen Mitbewohnern in der Regel in seiner Gewerbeausübung gar nicht wahrgenommen. In den meisten Fällen haben zum Beispiel Architekten, Steuerberater und Rechtsanwälte so wenig Publikumsverkehr, dass von keiner gravierenden Störung für andere auszugehen ist. Kaum jemand wird dagegen auf den Gedanken kommen, eine metallverarbeitende Werkstatt mit lauten Maschinen in der Wohnung aufzubauen. Doch es gibt oft Grenzfälle.

Richtungsweisende Urteile

Wenn man sich genauer informieren will, ob man sich durch seine Gewerbeausübung Probleme einhandelt, hilft ein Blick auf die Rechtsprechung. Als richtungsweisend gilt ein Urteil des BGH vom 13.7.2012 (VZR 204/11). Eine Tagesmutter hatte an Werktagen in ihrer Eigentumswohnung drei bis fünf fremde Kleinkinder betreut. In der betreffenden Wohnanlage war die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit von der Zustimmung des Verwalters abhängig. Dieser verweigerte die Erlaubnis, da er von einer nicht zumutbaren Belästigung der Hausbewohner ausgegangen war. Dazu hatte dann auch noch die Eigentümerversammlung die Ausübung des Gewerbes untersagt.

Die Tagesmutter, die dagegen geklagt hatte, unterlag vor Gericht. Der BGH stellte klar, dass die Tagesmutter mit ihrer Betreuungsdienstleistung über die Nutzung ihrer Eigentumswohnung zu Wohnzwecken hinausgeht. Sie hätte jedoch gute Chancen gehabt, sich gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen, wenn sie innerhalb der Einmonatsfrist Widerspruch eingelegt hätte. Kinderlärm sei schließlich in gewissem Maße zumutbar. Allerdings gibt es auch ein Urteil des OLG Köln aus dem Jahr 2007 (16 Wx 25/07), das private Schülernachhilfe in der Wohnung für unzulässig erklärte.

Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden

Gerade die meisten Freelancer dürften jedoch im Zweifelsfall gute Chancen haben, ihr Gewerbe in der Eigentumswohnung ausüben zu dürfen. Entscheidend ist, wie gesagt, ob es zu einer Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner kommt. An erster Stelle steht hier die Frage nach dem Publikumsverkehr. Eine Arztpraxis kann hier ein Grenzfall sein. Eine Entscheidung des OLG Hamm von 2004 legt die Möglichkeit zur genehmigungsfreien Ausübung nahe, wenn keine zu hohe Belastung durch den Kundenverkehr gegeben sei. Andere Kommentatoren zum Thema sehen aber gerade bei bestimmten Praxen eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass eine Gewerbeausübung untersagt werden kann, da zum Beispiel das Gemeinschaftseigentum über Gebühr beansprucht wird (z. B. Schmutz und Abnutzung in Treppenhäusern).

Viele Selbstständige betreiben inzwischen ihren Online-Shop von Zuhause aus. Hierbei sollten sie beachten, dass es etwa durch zahlreiche Paketlieferungen nicht zu einer Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft kommt. Ebenso gilt, dass für jede bauliche Änderung, zum Beispiel auch für das Anbringen großer Schilder, eine Genehmigung erforderlich ist. Grundsätzlich ist die Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums für Anbringen eines „angemessenen Schildes“ aber erlaubt (Beschluss des KG Berlin vom 08.06.1994).

Gewerbliche Nutzung Eigentumswohnung: Wohlwollen der Miteigentümer erwirken

Ehe man sich mit den anderen streitet und es zu kontroversen Debatten oder gar Kampfabstimmungen auf Eigentümerversammlung kommt, sollte man einen ganz anderen Weg gehen. Im Sinne des Gebens und Nehmens kann man die Mitbewohner auch für sich gewinnen, in dem man ihnen die Vorteile vor Augen führt: Der Freelancer oder Gewerbetreibende, der tagsüber im Haus anwesend ist, kann einen aktiven Schutz vor Einbrüchen leisten, vor allem, wenn das Büro im Erdgeschoss ist. Er kann Pakete für andere Miteigentümer in Empfang nehmen und hat vielleicht den Ersatzschlüssel im Büro, wenn der Nachbar diesen versehentlich liegen lässt.

Verstöße gegen das Baurecht und Einspruch kommunaler Aufsichtsbehörden

Unabhängig von der Verwalterzustimmung oder den Beschlüssen der Eigentümerversammlung sind in bestimmten Fällen auch behördliche Bestimmungen zu beachten. Im Unterschied zu Eigentumswohnungen muss Gewerbe in Häusern mit Ausnahme der freien Berufe in reinen Wohngebieten baurechtlich genehmigt werden. Auch bei der Vermietung von Wohneigentum an ein Gewerbe sollte man sich beim zuständigen Bauamt beraten lassen.

Problemfall Ferienwohnung

Gewerbetreibende müssen vor allem auf regionale Bestimmungen der Gemeinde achten, in der sie eine Wohnung besitzen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Berliner Regelung zur Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Hauptstadt reagierte der Senat auf die zunehmende Nutzung von Wohnraum für Ferienwohnungen bei gleichzeitiger Wohnraumverknappung. Seit 2018 ist für eine Zweckentfremdung eine Genehmigung durch das jeweilige Bezirksamt erforderlich. In Berlin ist zwar eine zweckfremde Nutzung von maximal 49 % der Berliner Hauptwohnung genehmigungsfrei, eine Bewerbung im Internet, zum Beispiel als Ferienwohnung, ist aber genehmigungspflichtig. Das Land Berlin weist zudem auf seinem Internetportal darauf hin, dass eine Genehmigung erforderlich ist, wenn „Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird“.

Gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung: Checkliste

Obwohl der Begriff „Wohnnutzung“ oft eine gewerbliche Nutzung ausdrücklich einschließt, tun Freiberufler und Gewerbetreibende gut daran, ihre konkrete Situation vor Aufnahme des Gewerbes in der Eigentumswohnung zu überprüfen:

1. Gibt es in der Teilungserklärung und in Beschlüssen der Eigentümerversammlung Regelungen zum Gewerbe?
2. Führt mein Gewerbe zu außergewöhnlichen Belastungen, zum Beispiel Publikumsverkehr, Lärm, großes Paketanlieferungsaufkommen?
3. Ist mein Vorhaben mit dem Baurecht konform (Häuser in reinen Wohngebieten)?
4. Gelten in meiner Kommune gesonderte Bestimmungen (Beispiel Berlin)?

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